Arnljot Gellines vei 5-27

Arnljot Gellines vei 5-27

Reguleringsforslag til offentlig ettersyn

Området foreslås omregulert til byggeområde for bolig og friområde. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for fortetting og høyere utnyttelse av eksisterende boligområde. Ny boligbebyggelse foreslås med 4 punkthus i 13 etasjer pluss en tilbaketrukket 14. etasje, med samlet bruksareal (BRA) på 17 250 m2 som vil kunne gi ca. 200 boliger. Parkeringsanlegg under terreng planlegges med et BRA på inntil 5700 m2. Eksisterende boligbebyggelse omfatter 3 lamellblokker i 4 etasjer og utgjør et bruksareal på ca.7 000 m2 med 72 leiligheter. Samlet bruksareal skal ikke overstige TBRA= 25 000 m2. Plan- og bygningsetaten anbefaler foreløpig planforslaget. Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden fra:..................... til:.......................

Forslagsstiller: Øvre Lodalen Boligutvikling AS

INNHOLD

Saksgang	side 2
Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon	side 4
Vedtak	side 11

Bydel Gamle Oslo
Gnr: 236 bnr: 1
Saksnr: 200209628
Dokument nr. 23
Saksnr: 200209628-23

Side 2 av 49

FORENKLET SAKSBEHANDLING

Som et ledd i Oslo kommunes arbeid for å gjøre behandling av innsendte reguleringsforslag mer effektiv og forutsigbar praktiseres for noen utvalgte saker"direkteutleggelse"til offentlig ettersyn. Dette gjelder kun for innsendte planforslag med god kvalitet på det innsendte materialet. I disse sakene har forslagsstiller det fulle ansvar for beskrivelse av bl.a. planforslag og konsekvenser, mens Plan- og bygningsetaten kvalitetssikrer kart og reguleringsbestemmelser og skriver sin vurdering og konklusjon. Denne saken behandles i henhold til disse retningslinjer. Forslagsstillers saksfremstilling følger som vedlegg 1.

SAKSGANG
Kunngjøring.
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 28.8.01 i Dagsavisen og Aftenposten.
Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev.

Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VIIa «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes.

Behandling av planforslaget.
Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 01.02.04.
Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet.
Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 2. tertial 2004.

SAMMENDRAG
BAKGRUNN:
Hensikten med planarbeidet er omregulering av boligområde og friområde med sikte på høyere boligutnyttelse. Planforslaget er utarbeidet på vegne av grunneier Øvre Lodalen Boligutvikling AS ved Platou Arkitekter AS. Bakgrunn for igangsatt reguleringsarbeid har vært Øvre Lodalen Boligutviklings ønske om høyere utnyttelse og utbygging av sin eiendom. Eiendommen er i dag regulert til byggeområde for bolig og friområde. Del av friområdet ønskes omregulert til bolig og deler av byggeområdet foreslås omregulert til friområde. Det har gjennom planarbeidet vært nært samarbeide med Plan- og bygningsetaten, forespørsler og konsultasjoner med Friluftsetaten og Samferdselsetaten. Det er innledet dialog med Lodalen Borettslag vedrørende del av planområdet som omfatter den eksisterende boligbebyggelsen.

PLANFORSLAGET:

Eiendommen reguleres til byggeområde for boliger, offentlig trafikkområde (vei) og friområde (park, lek). Boligbebyggelsen er foreslått med 4 punkthus med beliggenhet til Arnljot Gellines vei. Bygningene er planlagt i 13 etasjer pluss en tilbaketrukket etasje, totalt 14 etasjer. Det er foreslått en ramme på maks tillatt bruksareal (T-BRA) på 25 000 m2 som innebefatter ca. 7000 m2 eksisterende bebyggelse som skal beholdes. Garasjeanlegg utgjør ca. 5700 m2 og er planlagt i 3 etasjer under terreng. Parkeringsarealer er ikke medtatt i maks tillatt bruksareal. Bebyggelsen fremstår med avtrappende høyder, ulike gesimshøyder, og likt etasjetall som følge av tomtas topografi med fallende terreng langs Arnljot Gellines vei. Eiendommen har i dag to kjøreadkomster til Arnljot Gellines vei. Avkjørsel lengst vest foreslås

Side 3 av 49

opprettholdt mens dagens to kjøreatkomster i øst foreslås erstattet av kun én adkomst, som tilsvarer dagens etablerte adkomst lengst øst i området.
Forslaget gir mulighet for utbygging av ca. 17 000 -18 000 m2 boligbebyggelse i tillegg til eksisterende bebyggelse. Ny bebyggelse innebærer ca.200 nye leiligheter.
Foreslått arrondering av regulert byggeområde for bolig og friområde innebærer et større sammenhengende vegetasjons- og naturområde mot Alnaparken. Et mindre regulert friområde mot nord ved Arnljot Gellines vei og kraftledning i øst er foreslått regulert til byggeområde for bolig som forlengelse østover av byggeområdet. Arronderingen innebærer at regulert friområde arealmessig vil opprettholdes ved at dagens byggeområde i randsonen mot Alnaparken blir omregulert til friområde. Randsonen omfatter verdifull vegetasjon som tillegges det sammenhengende friområdet langs Alnaelva. Konsekvenser av planforslaget med et øket antall boliger er økt trafikk på atkomstsveien.

Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.

Side 4 av 49

PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON
Overordnede mål
En utvikling av boliger er i tråd med overordnede planer. Kommuneplan 2000 stadfester at det skal legges til rette for at Oslo skal vokse innenfor dagens byggesone samtidig som at grøntområder i byen og langs viktige vassdrag fra Marka til fjorden sikres. Planforslaget legger opp til en bygging på regulert friområde, men da det også innebærer en omregulering av byggeområde for bolig til friområde, kan forslaget sies å være i tråd med kommuneplanens intensjoner. Regulert friområde tilknyttet Svartdalsparken utvides. Dette sikrer et verneverdig uregulert friområde, noe som er i henhold til Byøkologisk Program 2002-2014. Kommunedelplan for grøntstruktur i byggesonen (Grøntplanen) foreslår et system av overordnede parker, som prioriteres for tilrettelegging for allmenn bruk. Svartdalsparken er én av disse parkene, definert som naturpark. Planforslaget foreslår en utvidelse av dette friområdet og er således i tråd med Grøntplanen.

Planområdet inngår i Gamlebyen og ligger i nærheten av Lodalen som er definert som utviklingsområder i kommunedelplan for indre by. Om Gamlebyen sier blant annet Kommunedelplanen at det bør satses på supplerende by- og boligbygging på egnede arealer for å skape helhet og sammenheng i et svært fragmentert bymønster. Videre sier Kommunedelplanen at fortettingen i Oslo i stor grad må baseres på at det bygges høyere og større volumer der det ligger til rette for dette, ellers blir fortettingsgevinsten ubetydelig på grunn av de omfattende bevaringsinteressene i indre by. Plan- og bygningsetaten mener planforslaget er i tråd med disse føringene.

Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging ivaretas. Tap av regulert friområde kompenseres med omregulering av areal fra byggeområde til friområde innenfor planområdet. Det skal iverksettes støyreduserende tiltak for å sikre uteoppholdsarealer med kvalitet.

Alnaelva er vernet og rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag må derfor ivaretas. Planforslaget øker andel av regulert friområde tilknyttet Svartdalsparken og elva, og sikrer på den måten at byggetiltak ikke skjer i en slik nærhet at det kan være til skade for elva. Det åpnes for noe terrengjustering på regulert friområde, for å få en skånsom overgang fra parkeringskjeller til friområde. Friluftsetaten har gitt sin aksept (vedlagt uttalelse) og all terrengbearbeidelse i forbindelse med dette skal gjøres i samarbeid med Friluftsetaten.

Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging har som mål at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Målet skal oppnås blant annet ved å vektlegge utnyttelsen av mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by- og tettstedsområder. Planforslaget er i tråd med dette.

Byforming
Planområdet gir et åpent og grønt inntrykk sett fra fugleperspektiv. Alnaelva med Svartdalsparken i sør er et landskapselement som atskiller planområdet fra boligbebyggelse i Eirik Raudes vei. På motsatt side i nord, har jernbanen den samme funksjon mot Vålerenga og Etterstad. Bebyggelsen langs Arnljot Gellines vei danner et isolert område som ikke kan sies å ha en ensartet bygningstypologi eller struktur. De tre punkthusene på Nygård og de tre lamellblokkene innenfor planområdet er i harmoni seg i mellom, men den øvrige bebyggelsen, bestående av diverse lager- og næringsbygninger, garasjer og brakker gir et uryddig og noe rufsete preg. Det kan med fordel ryddes opp i området langs veien og den foreslåtte riving av brakkene, garasjene og butikkbygningen vil bidra til dette. Med en utbygging på det tidligere

Side 5 av 49

Kværnerområdet i Lodalen, vil de foreslåtte nybyggene langs Arnljot Gellines vei danne et strukturerende element langs veien mellom punkthusene på Nygårdkollen og den foreslåtte utbyggingen i Lodalen. En etablering av fire punkthus slik planforslaget legger opp til, vil føre til en betydelig fortetting og økt utnyttelse av det til nå åpne og grønne området. Punkthusene foreslås plassert langs veien der det i dag er bebyggelse og parkeringsplasser. Fortettingen går således ikke på bekostning av det grønne, men det gir en mindre åpenhet rundt de eksisterende lamellblokkene og det hindrer utsyn mot vest. Skyggediagram (se sidene 31 til 34) viser at punkthusenes plassering fører til en noe forverret situasjon med tanke på solforhold for lamellblokkene. Midtsommers vil nesten samtlige balkonger være skyggelagt klokken 20:00, slik diagrammet viser. Imidlertid vil området ha opparbeidede utearealer, for eksempel på taket av parkeringskjelleren, som vil ha gode solforhold, også på kveldstid. Plan- og bygningsetaten mener at ulempen ved tapt sol og luft for eksisterende bebyggelse ikke kan veie tyngre enn gevinsten av et økt antall boliger.

Utforming og kvaliteter
De foreslåtte punkthusene vil bli svært synlige, også fra lange avstander og det må legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering og materialbruk. Detaljer rundt dette avklares tilknyttet byggesøknaden.

Planområdets nærhet til jernbanen gir konsekvenser i forhold til støy. Miljøverndepartementets veileder T- 8/79 setter grenser for ekvivalent støynivå ute og inne, relatert til støy fra veitrafikk og skinnegående trafikk. Ved etablering av punkthusene må tiltak iverksettes både for å tilfredsstille kravet innendørs og på utearealene. Innsendt støyrapport fra Multiconsult viser til opplysninger om at hovedvekten av godstogtrafikken, som vil være den største støykilden, går på natten. Selv om dette bidrar til at støynivået i store deler av døgnet vil være innenfor grenseverdiene, vil man uansett være avhengig av ventilasjonssystem og innglassede balkonger for å tilfredsstille grenseverdiene til enhver tid. Reguleringsbestemmelsene sikrer at ingen leiligheter skal være ensidig vendt mot jernbanen. Fravær av støy på utearealer er en kvalitet som må etterstrebes. De eksisterende boliger vil oppleve en forbedring av støyforholdene ved sine utearealer ved nybygging mot jernbanen. Det vil kreves at alle utearealer ligger innenfor veilederens grenseverdier, noe som vil være avhengig av støyreduserende tiltak. Plan- og bygningsetaten mener utbygger bør avklare hvorvidt det er mulig å etablere støyskjerming i umiddelbar nærhet til jernbanen. Dersom dette ikke er gjennomførbart, må tiltak iverksettes på selve planområdet. Eksempelvis etablering av støyskjermer mellom punkthusene slik Multiconsult anbefaler. Plan- og bygningsetaten vil avvente eventuelle tilbakemeldinger på dette ved offentlig ettersyn før det tas endelig beslutning til hvilke tiltak som skal kreves.

En etablering av ytterligere 200 boenheter i det umiddelbare nærområde vil føre til store konsekvenser for de eksisterende beboere både i byggeperioden og ikke minst etter ferdigstillelse. Det vil for noen bety tap av solforhold på utearealer i deler av døgnet slik det kommer fram av skyggediagrammene som er utarbeidet. Det vil videre bli et økt press på utearealene. Det vil være naturlig å kreve at utbygger kompenserer for disse tapte kvalitetene ved å gi noe tilbake til nærmiljøet. Utearealer må opparbeides med høy kvalitet og det bør legges til rette for sosiale møtepunkter og sittegrupper. Det kan være aktuelt å kreve at det etableres takterrasse på toppen av et av punkthusene, med tilgang for hele borettslaget. Plan- og bygningsetaten vil ta stilling til dette etter offentlig ettersyn.

Erstatningsareal
Oslo kommune har en klar holdning at regulerte friområder ikke skal omreguleres til boligformål. En gjennomføring av det innsendte planforslag forutsetter nettopp dette. Del av friområde som ligger mot Arnljot Gellines vei omreguleres til bolig, til gjengjeld omreguleres deler av boligområde i skråning mot Alnaevla til friområde. Dette sikrer skråningen ned mot Alnaelva, et område Friluftsetaten konstaterer har

Side 6 av 49

høye verdier av biologisk mangfold som det er verdt å bevare. Skråningen er ubenyttet i dag, men med en omregulering får den en formell sikring mot utbygging. I dag er den del av friområdet som ønskes omregulert til bolig, benyttet som parkeringsplass. En omregulering av dette arealet til bolig betyr dermed ikke et tap av lekeplass eller sosialt møtepunkt for beboerne. Illustrasjon på side 28 viser denne arronderingen. I dag er består areal regulert til friområde av 1340 m2, planforslaget innebærer at 1360 m2 reguleres til friområde, altså et noe større areal. Friområdet som omreguleres til boligformål er et kvadratisk felt med relativt flatt terreng som ligger mot Arnljot Gellines vei mens erstatningsarealet som foreslås, ligger som et belte i skråningen ned mot Alnaelva. Normalt ville ikke Plan- og bygningsetaten akseptert et slik bytte da arealet ikke kan sies å være likeverdig selv om størrelsen er den samme, dette på grunn av det sterkt skrånende terrenget samt at formen gjør det lite egnet til etablering av for eksempel lekeplass. I denne situasjonen mener imidlertid Plan- og bygningsetaten det kan aksepteres, da det fører til en sikring av et større område tilknyttet Svartdalsparken. Friluftsetaten påpeker at erstatningsarealet som foreslås inneholder verdier at biologisk mangfold samt at arealet vil bli en viktig buffersone mot de viktige naturområdene ned mot Svartdalen. Friluftsetatens positive uttalelse har vært tungtveiende.

Plan- og bygningsetaten er usikker på hvorvidt foreslått grense mellom friområde og byggeområde for bolig er fornuftig. Framfor å følge høydekotene er det trukket en rett linje på kartet. Det vil bli tatt stilling til dette etter offentlig ettersyn.

Omdisponeringen av areal regulert til friområde og areal regulert til byggeområde for bolig reduserer allmennhetens mulighet til tilgang til friområdet gjennom planområdet. Det har tidligere vært planer om en etablering av gangbro over jernbanen mellom Etterstad og Arnljot Gellines vei. Forslagsstiller mener planforslaget ikke er til hinder for en slik etablering, og skisserer en løsning med hvor gangbroen etableres mellom punkthusene på Nygård og det østligste foreslåtte punkthuset i planområdet. Gangforbindelsen må da eventuelt etableres i svært skrånende terreng, noe som kan være lite hensiktsmessig. Skal en gangbro etableres der, vil det måtte foretas terrengjusteringer. Framdriften i dette prosjektet er uavklart. For å sikre allmennhetens tilgang til friområdet, vil det være aktuelt å regulere et offentlig trafikkområde (gangvei) eller friområde (turvei) gjennom planområdet. Det blir tatt stilling til dette etter offentlig ettersyn.

Utnyttelse
Planforslaget legger opp til en utnyttelse på rundt TU=150%, som er det maksimale av det Plan- og bygningsetaten mener planområdet kan tåle. Sett i sammenheng med forslag til utvikling av Kværnerområdet i Lodalen, synes allikevel ikke utnyttelsen fremmed i området. De fire foreslåttene punkthusene er tilpasset blokkene på Nygårdkollen (i øst) i etasjetall. Fallet i terrenget fra øst mot vest gir et inntrykk av at de avtrappes i høyde. Høydene skiller seg betydelig fra den eksisterende lamellbebyggelsen i området, men Plan- og bygningsetaten mener allikevel at det kan aksepteres.

Planforslaget er ikke i tråd med de anbefalingene for lokalisering av høyhus som Plan- og bygningsetaten har utarbeidet og oversendt Rådhuset for politisk behandling. Arbeidet med høyhusutredningen har gått over en årrekke. I påvente av et vedtak, har imidlertid følgende prinsipper vært lagt til grunn for Plan- og bygningsetatens behandling av enkeltsaker:

1. Høyhusprosjekter knyttet til utpekte knutepunkt behandles på ordinær måte som reguleringsplan eller kommunedelplan tilsier, men med dokumentasjonskrav om byformings-/landskapsanalyser av naturlig tilhørende område. Disse knutepunktene er Bryn, Økern og Skøyen.

2. Prosjekter der høyhuset ikke fraviker vesentlig fra omkringliggende bygningstypologi og høyde, behandles på ordinær måte, evt. med tilhørende byromsanalyse.

Side 7 av 49

3. Andre høyhusprosjekter avventer høyhusutredningen med mindre reguleringsplan/planprogram gir grunnlag for høyere etasjeantall.

Gjeldende planforslag har av Plan- og bygningsetaten blitt definert inn i kategori 2, da etaten mener de foreslåtte høyhusene ikke avviker vesentlig fra omkringliggende bygningstypologi. Etaten kan derfor ikke kontant avvise planforslaget selv om de ikke er i tråd med høyhusutredningens anbefaling. Arbeidet med utredningen har vært en lang prosess og etaten har avklart med Byrådsavdeling for Næring og Byutvikling av saksbehandlingen ikke skulle stanses, men følge de nevnte prinsippene.

Trafikk og parkering
En etablering av inntil 200 nye boenheter vil føre til en trafikkøkning i området. Plan- og bygningsetaten kan imidlertid ikke se at dette er problematisk. I dag ligger det en rekke garasjer langs Arnljot Gellines vei. Utkjøringen fra disse garasjene skjer rett ut i veibanen, noe som kan skape farlige trafikksituasjoner. Ved det nye planforslaget etableres to avkjørsler, noe som synes hensiktsmessig for å unngå unødig kjøring gjennom området.

Foreslått regulering sikrer ikke fortau/gangvei langs Arnljot Gellines vei. Plan- og bygningsetaten vurderer å kreve dette, da det er viktig å sikre en trygg skolevei for barn i området.

Foreslått parkeringsanlegg under terreng skal betjene hele planområdet, også eksisterende borettslag. Planog bygningsetaten mener det er en god løsning at så mye som mulig av parkeringen konsentreres under terreng vest i planområdet. Etaten kan ikke se at avstanden til parkeringshus er så lang at det skal skape problemer for boligene lengst mot vest.

Eierforhold
En eventuell gjennomføring av planforslaget forutsetter en arrondering av eiendomsgrenser som samler planforslaget til én stor eiendom, eventuelt at det tinglyses rettigheter til felles bruk av utearealer og areal til parkering på naboeiendom. Lodalen borettslag er fester på den største tomten som omfattes av planforslaget. Borettslaget protesterer på reguleringsforslaget. Plan- og bygningsetaten motsetter seg ikke å behandle reguleringsforslaget men oppfordrer forslagsstiller til å fortsette sin dialog med borettslaget for å løse konflikten.

Konklusjon
Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn selv om muligheten for gjennomføring er uavklart. Konflikten er av privatrettslig art og må avklares av forslagsstiller. Plan- og bygningsetaten vil foreløpig anbefale forslaget men tar forbehold for eventuelle innspill som må komme under offentlig ettersyn. Det er fremdeles enkelte uavklarte punkter med tanke på støyskjerming, offentlig tilgjengelighet til friområdet og sikring av gangvei/fortau langs Arnljot Gellines vei. Det vil bli tatt stilling til dette etter offentlig ettersyn.
Se utdypende saksfremstilling kapittel 3.

Side 8 av 49

Side 9 av 49

Reguleringsbestemmelser for:
ARNLJOT GELLINES VEI NR. 5 - 27,
Gnr/Bnr 236/1, 236/2, 236/3 og 236/36 samt del av 135/3

§ 1
Avgrensning
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket OP3 200209628 datert 28.11.2003.

§ 2
Formål
Området reguleres til:

Byggeområde for bolig
Offentlig trafikkområde (vei)
Friområde (park, lek)

§ 3
Byggeomåde
Ny bebyggelse skal oppføres innenfor de på planen viste byggegrenser og maks tillatte møne/gesimshøyder.
I punkthusene langs Arnljot Gellines vei skal øverste etasje være inntrukket.

Tillatt bruksareal (T-BRA) skal ikke overstige 25 000 m2.

Bruksareal som ligger helt eller delvis under terreng skal ikke medregnes i beregningsgrunnlaget.
Leilighetsfordelingen skal ha følgende forhold:

maksimalt 30% 2-roms
minimum 40% 3-roms ellers større
minimum 30% 4-rom eller større

Det skal ikke være ensidig orienterte leiligheter mot jernbanen.
Uteoppholdsarealet skal være minimum 25% av det totale bruksarealet.

§ 4
Høyder
Takoppbygg for trappe- og heistårn samt sikkerhetsrekkverk for takterrasse kan tillates inntil 2,5 meter over maksimal gesimshøyde.

§5
Utforming
Ny bebyggelse skal gis en utforming av god arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Ved søknad om tillatelse skal det redegjøres for utforming, material- og fargevalg samt hvordan punkthusene forholder seg til eksisterende punkthus.

Side 10 av 49

§6
Avkjørsel og parkering
Avkjørsel skal etableres som vist med piler på plankartet.

Parkering skal anordnes etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo og anlegges i garasjeanlegg under terreng.
Det tillates et mindre antall parkeringsplasser i tilknytting til kjøreatkomster. Andel utendørs parkering skal samlet ikke overstige 10 % av det totale antall parkeringsplasser.

Minst 5% av parkeringsplassene skal utformes for bruk av bevegelseshemmede.

§7
Utomhusplan
Sammen med søknad om tillatelse til byggetiltak, skal det innsendes utomhusplan for den ubebygde del av tomten. Planen skal vise avkjørsler, parkeringsplasser for bil og sykkel, uteoppholdsarealer, gangveier, lekeplasser, beplantning, forstøtningsmurer, trapper mv. Planen skal også vise eksisterende og nytt terreng. Utomhusplanen skal være godkjent før rammetillatelse gis og utomhusarealet skal være opparbeidet før ferdigattest gis.

§8
Støy
Plan for støybeskyttelsestiltak skal vedlegges søknad om byggetiltak. Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdige før brukstillatelse gis.

§9
Forurensning
Masser som skal brukes på utearealer tenkt brukt til lek og opphold, skal tilfredsstille normverdier for mest følsom arealbruk i henhold til SFT-veileder 99:01A. Trevirke impregnert med kobber, krom og arsen bør ikke brukes i lekeapparater, sandkasser og liknende, pga. fare for utlekking av helse- og miljøskadelige stoffer til omkringliggende jord.
Før igangsettingstillatelse gis må forurensninger i grunnen være fjernet/behandlet i henhold til krav fra forurensningsmyndighetene, og pålagt opprydding må ha funnet sted. I anleggsperioden må tiltak iverksettes for å unngå forurensning av Alnavassdraget.

Side 11 av 49

VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN
Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til delegert myndighet vedtatt av byrådet 22.12.95, lagt ut til offentlig ettersyn:

Forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Arnljot Gellines vei 9-27, Gamle Oslo som omreguleres fra byggeområde for bolig og forretning og friområde (samt en del uregulert areal) til:

Byggeområde for bolig
Offentlig trafikkområde (vei)
Friområde (park, lek)

som foreslått av Øvre Lodalen Boligutvikling AS, vist på kart merket OP3 200209628 og datert Plan- og bygningsetaten 28.11.03.

PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -

Gro B. Taugbøl	Tine Aagesen
avdelingsenhetsleder	saksbehandler

TRYKTE VEDLEGG
1. Forslagsstillers saksfremstilling

UTRYKTE VEDLEGG
1. Reguleringskart i målestokk 1:500.
2. Beregning av togstøy, utendørs og innendørs. Utført av Multiconsult
3. Vurdering av uteområder utsatt for togstøy. Utført av Multiconsult
4. Naturtyper i Oslo, Alna -Svartdalen.

Side 12 av 49

Vedlegg 1
ARNLJOT GELLINES VEI 5-27, ØVRE LODALEN
Reguleringsforslag til offentlig ettersyn

Side 13 av 49

Skisse eksisterende situasjon

Skisse- mulig fremtidig situasjon

Fremtidig sitiasjon

Side 14 av 49

SAMMENDRAG
BAKGRUNN:
Hensikten med planarbeidet er omregulering av boligområde og friområde med sikte på høyere boligutnyttelse. Planforslaget er utarbeidet på vegne av grunneier Øvre Lodalen Boligutvikling AS ved Platou Arkitekter AS. Bakgrunn for igangsatt reguleringsarbeid har vært Øvre Lodalen Boligutviklings ønske om høyere utnyttelse og utbygging av sin eiendom. Eiendommen er i dag regulert til byggeområde for bolig og friområde. Del av friområdet ønskes omregulert til bolig og deler av byggeområdet foreslås omregulert til friområde. Det har gjennom planarbeidet vært nært samarbeide med Plan- og bygningsetaten, forespørsler og konsultasjoner med Friluftsetaten og Samferdselsetaten. Det er innledet dialog med Lodalen Borettslag vedrørende del av planområdet som omfatter den eksisterende boligbebyggelsen.

PLANFORSLAGET:
Eiendommen reguleres til byggeområde for boliger, offentlig trafikkområde (vei) og friområde (park, lek). Boligbebyggelsen er foreslått med 4 punkthus med beliggenhet til Arnljot Gellines vei. Bygningene er planlagt i 13 etasjer pluss en tilbaketrukket etasje, totalt 14 etasjer. Det er foreslått en ramme på maks tillatt bruksareal (T-BRA) på 25 000 m2 som innebefatter ca. 7000 m2 eksisterende bebyggelse som skal beholdes. Garasjeanlegg utgjør ca. 5700 m2 og er planlagt i 3 etasjer under terreng. Parkeringsarealer er ikke medtatt i maks tillatt bruksareal. Boligbebyggelsen med planlagte punkthus er regulert med samme etasjeantall. Bebyggelsen fremstår med avtrappende høyder, ulike gesimshøyder, som følge av tomtas topografi med fallende terreng langs Arnljot Gellines vei. Eiendommen har i dag to kjøreadkomster til Arnljot Gellines vei. Avkjørsel lengst vest foreslås opprettholdt mens dagens kjøreatkomst lenger øst foreslås flyttet ytterligere østover.< br> Forslaget gir mulighet for utbygging av ca. 17 000 -18 000 m2 boligbebyggelse i tillegg til eksisterende bebyggelse. Ny bebyggelse innebærer ca.200 nye leiligheter.
Foreslått arrondering av regulert byggeområde for bolig og friområde innebærer et større sammenhengende vegetasjons- og naturområde mot Alnaparken. Et mindre regulert friområde mot nord ved Arnljot Gellines vei og kraftledning i øst er foreslått regulert til byggeområde for bolig som forlengelse østover av byggeområdet. Arronderingen innebærer at regulert friområde arealmessig vil opprettholdes ved at dagens byggeområde i randsonen mot Alnaparken blir omregulert til friområde. Randsonen omfatter verdifull vegetasjon som tillegges det sammenhengende friområdet langs Alnaelva. Konsekvenser av planforslaget med et øket antall boliger er økt trafikk på atkomstsveien.

Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.

Side 15 av 49

Fotomontasje av planforslaget (sett fra sydvest)
fotomontasje sydvest

Side 16 av 49 Fotomontasje sett fra øst (punkthus på Nygård i front)
fotomontasje øst

Fotomontasje sett fra nord
fotomontasje nord

Side 17 av 49

FORHÅNDSUTTALELSER
Byantikvaren bemerker at det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner eller kulturminner fra nyere tid innen planområdet. Det vises til RPR for vernede vassdrag og at det blir tatt hensyn til retningslinjene.

Jernbaneverket, Region Øst viser til mulig jernbanestøy for nye boliger.

Friluftsetaten, divisjon park- og idrett vil ikke kunne anbefale omregulering av friområde til boligformål.

Viken Energinett er etablert i området med transformatorstasjon og kabelanlegg og ber om å bli tatt med i planleggingen så tidlig som mulig.

Skoleetaten, skoleadministrasjonen har foreløpig ingen innsigelser til planarbeidet.

Helsevernetaten, Avdeling for miljørettet helsevern bemerker at det er viktig at naturområdet i Svartdalen ikke reduseres i utstrekning eller kvalitet ved utbygging.

Nygårdkollen Boligaksjeselskap motsetter seg at deler av friområde, gbnr.135/3, omreguleres til byggeområde for boliger. Det påpekes en for sterk fortetning i området og at området brukes som lekeområde. Forøvrig bemerkes at ny bebyggelse muligens vil komme i veien for planlagt gangbro fra Biskop Jens Nilssøns gate.

Bydel Gamle Oslo, Bydelsadministrasjonen viser til vedtaksutskrift fra bydelsutvalgsmøte hvor det fremkommer at bydelsutvalget anbefaler delvis omregulering av gnr.236 bnr.1, 2, 3 og 36, men anbefaler ikke omregulering av friområde gbnr.135/3 som brukes til balløkke og lekeplass.

Se utdypende saksfremstilling kapittel 2.

Side 18 av 49

UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING

INNHOLD

KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET	18
1.1 BAKGRUNN	18
1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET	18
1.3 EIERFORHOLD	19
1.4 PLANSTATUS	19
1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET	20
1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING	28
1.7 ILLUSTRASJONSPLAN	29
1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET	30
KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER	35
2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER	35
2.2 SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE	35
2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE	36
2.4 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTTALELSER	37

KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET

Sakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, og konsekvenser av planforslaget.

1.1 BAKGRUNN
Hensikten med planarbeidet er omregulering av boligområde og friområde med sikte på høyere boligutnyttelse.
Planforslaget er utarbeidet på vegne av grunneier Øvre Lodalen Boligutvikling AS ved Platou Arkitekter AS. Bakgrunn for igangsatt reguleringsarbeid har vært Øvre Lodalen Boligutvikling´s ønske om høyere utnyttelse og utbygging av sin eiendom. Eiendommen er idag regulert til byggeområde for bolig og friområde. Del av friområdet ønskes omregulert til bolig og deler av byggeområdet foreslås omregulert til friområde. Formålet med reguleringsarbeidet er å få godkjennelse for den viste arealutnyttelsen. Det har gjennom planarbeidet vært nært samarbeide med Plan- og bygningsetaten og konsultasjoner med Friluftsetaten og Samferdselsetaten. Det er innledet dialog med Lodalen Borettslag vedrørende del av planområdet som omfatter den eksisterende boligbebyggelsen.

1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Beliggenhet, størrelse
Planområdet ligger i Øvre Lodalen i bydel Gamle Oslo og omfatter i eiendommen Arnljot Gellines vei 5AC, 9-27 og deler av tilstøtende friområde, Svartdalen. Eiendommer som inngår i planområdet er gnr/bnr. 135/3, 236/1, 236/2, del av gnr/bnr. 135/8 og 236/36. I tillegg inngår del av regulert boligområde, Arnljot Gellines vei 31, Nygård, gbnr.135/15.
Planområdet begrenses i nord av Arnljot Gellines vei som er offentlig adkomstvei og ender i den private veien Fagerlia. Mot syd grenser planområdet til friområder omfattet av Alnavassdraget og Svartdalsparken. Mot vest grenser planområdet til industriområde og mot øst til friområde, kraftledning og tilstøtende boligområde., Nygårdkollen Boligaksjeselskap.

Planområdet utgjør totalt ca. 24,3 daa.

Side 19 av 49

Topografi, vegetasjon
Planområdet utgjør del av og grenser til Svartdalen som er det mest sentrumsnære området av Alnavassdraget og Alnaelvas nederste åpne løp. Mot nord grenser planområdet til Arnljot Gellines vei og fallende terreng retning øst vest med høydeforskjell ca.15 m. Det høyeste parti av planområdet ligger ved kraftledningen i nordøst på ca. kote 50-55 og med lavpunkt vest ved Arnljot Gellines vei på ca. kote 35. Fra Arnljot Gellines vei sydover mot Svartdalen og Alnaelva faller terrenget innenfor planområdet og former platåer og skråninger med åpen grasmark rundt eksisterende blokkbebyggelse. Et markert terrengfall utgjør den skogkledte skråningen mot elvedalføret der Alnaelva i dette partiet flater ut til en elveslette ca. kote 30. Vegetasjonen i elveskråningen og langs elven på nordsiden mot planområdet består av edelløvskog og tørrvegetasjon med partier og enkelttrær av ask, gråor, pil og alm.

Eksisterende bebyggelse
Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet omfatter boligbebyggelse, tre lamellblokker i 4 etasjer og loft, garasjer samt en enetasjes bygning for en tidligere nærbutikk. I den vestlige delen av planområdet ligger to tyskerbrakker som forutsettes å rives og i tillegg rester av en tredje tyskerbrakke. Eksisterende boligbebyggelse som inngår i planforslaget utgjør ca. 7000 m2 og 72 leiligheter.

Grunnforhold
Antatt fjell ligger fra 0-10 meter under terreng i området omkring de eksisterende boligblokkene. Sør på platået for eksisterende bebyggelse er det påvist tørrskorpeleire over siltig leire til fjell. Mot Arnljot Gellines vei og jernbanen lenger nord er det lengst mot øst fjell i dagen. Rundt de eksisterende boligblokkene er det noe fyllmasse som for en stor del er faste i de øvre lagene. Grunnvannstanden er ikke kjent.

1.3 EIERFORHOLD
Planområdet eies i sin helhet av Øvre Lodalen Boligutvikling AS.
Eiendommen Arnljot Gellines vei 11-27, gnr/bnr. 236/2 festes av OBOS/Lodalen Borettslag.
Regulert friområde som inngår i planområdet (S-444), gnr/bnr. 135/3 og del av gnr/bnr. 236/2 er ikke innløst.
Eier av uregistrert veigrunn i Arnljot Gellines vei er Oslo kommune.

1.4 PLANSTATUS
Overordnede planer og retningslinjer
Kommuneplan for Oslo, Kommuneplan 2000, stadfestet av MD 31.08.01
Kommuneplanen gir ingen spesielle rammer eller føringer for selve planområde
t. Generelt gjelder at planlagt tiltak for Arnljot Gellines vei 5-27 er i samsvar med vedtatt arealbruksstrategi mht. at"Det skal legges til rette for en bystruktur i Oslo i samsvar med prinsippene for en samordnet arealog transportplanlegging"og at" Oslo kommune skal videreføre en politikk med fortetting og utnyttelse av restarealer i ytre sone".
Oslo skal bygge 40 000 flere boliger frem til år 2015 og planforslaget er tråd med denne målsettingen om flere boliger.
Kommunedelplan for indre Oslo, KDP nr.13, vedtatt 02.12.1998
Eiendommen ligger innenfor byområdet Gamle Oslo en snau kilometer vest for Bryn senter. Området er definert som boligområde med nær tilknytting til byaksen gjennom Gamlebyen, Oslo S, Lodalen-Bryn.

Side 20 av 49

Kommuneplanen skisserer strategiske tiltak for fremtidig utvikling av"knutepunkt øst", området Brynseng og Bryn, og beskriver tilrettelegging for fortetting og transformasjon i Brynsengområdet med bedring av den lokale trafikksituasjonen og miljøet rundt Gamle Bryn og Bryn senter. Planområdet ligger i influensområdet av Bryn senter som blir beskrevet som et overordnet transportknutepunkt.

Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging
Retningslinjene ble fastsatt ved kgl.res. 20.8.93 og har som mål at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk ressursutnyttelse. Dette innebærer blant annet at det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon og utbygging i byggesonen i by- og tettstedsområder. Tiltaket følger opp disse statlige retningslinjer ved planområdets nærhet til knutepunktet Bryn, beskrevet som knutepunkt øst, og til banekorridor for Oslo S-Bryn stasjonsområde (ref. KDP Oslo Indre Sone)

Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unges interesser i planlegging I de rikspolitiske retningslinjer, rundskriv T-1/95, stilles det krav til fysisk utforming av arealer for barn og unge og hvor det skal vies spesiell oppmerksomhet; trafikkfare og annen helsefare. Planforslaget forutsetter utarbeidelse av utomhusplan i tilknytting til søknad om rammetillatelse, bestemmelsene §7, hvor fysisk utforming av lekeplasser og uteoppholdsarealer skal redegjøres for. I planforslaget er det illustrert mulig lokalisering av uteoppholdsarealer/lekeplasser hvor det er det tatt hensyn til beliggenhet i forhold til topografi, tilgjengelighet og sikkerhet (trafikk). Dette er vist i eget bilag"Utomhusarealer".

Høyhus i Oslo; strategi for videre arbeid
Høuhusutredningen"Høyhus i Oslo -vurdering av prinsipper for høyhusstrategi"er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten. Utredningen er omarbeidet etter offentlig høring og ble oversendt 08.04.2003 til Byrådet for næring og byutvikling. Foreslåtte strategier bygger opp om eksisterende infrastruktur i Oslo og kommunens ønske om høy arealutnyttelse i områder med god kollektivdekning. Planområdet inngår ikke i etatens utvalgte og anbefalte delområder for høyhus, men ligger vest for Bryn som i utredningen anbefales vurdert som et mulig lokaliseringsområde for høyhus.

Parkeringsnorm
Det er utarbeidet og vedtatt ny parkeringsnorm for Oslo kommune der det skilles mellom den åpne og tette byen. Parkeringsnormen definerer planområdet som tett by.

Planstatus
Planområdet omfattes av bebyggelsesplan 361/56, reguleringsplan S-444 av 22.7.52, S-1421 av 26.8.67, S- 1833 av 20.2.73 og S-452 av 10.10.52. Planområdet er regulert til byggeområde for bolig, offentlig friområde og trafikkområde, vei. En mindre del av gnr.236 bnr.2 er uregulert.

1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Reguleringsformål
Reguleringsforslaget viser planområdet avsatt til byggeområde for bolig og offentlig friområde. Det er i tillegg regulert begrensning av garasjeanlegg.
Reguleringsformålene er som i gjeldende regulering, men er omdisponert for en høyere og en mer hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen. Byggeområde for bolig er utvidet østover langs Arnljot Gellines vei og offentlig friområde er utvidet mot Alnaparken for et større sammenhengende naturområde mot Alnaelva.

Side 21 av 49

Arealoversikt
Planområdet utgjør totalt 24 240 m2 eller 24,2 daa, fordelt på byggeområde for bolig 15,9 daa, friområde 7,4 daa. og off. trafikkområde 1,0 daa.

17 250 m2

Bruksareal (BRA) for planlagt ny bebyggelse: - 4 punkthus, i 13 etasjer og tilbaketrukket toppetasje:	17 250 m2
Sum bruksareal (BRA) ny bebyggelse:
Bruksareal (BRA) eksisterende bebyggelse: - 3 lavblokker, grunnflate 540 m2 i 4 etasjer:	6 480 m2
Totalt bruksareal (BRA) for bebyggelse som inngår i planforslaget:	23 730 m2

Garasje-/parkeringsanlegg i kjeller og under terreng er i tillegg planlagt å utgjøre ca. 5700 m2 fordelt på 3 etasjer.

Grad av utnytting
Det tillates maks bruksareal (T-BRA) inntil 25 000 m2.

Tomteutnyttelse (TU)
Netto tomteareal for planlagt byggeområde for bolig, begrenset til Arnljot Gellines vei og friområde, utgjør totalt 15 880 m2. Totalt bruksareal (BRA) utgjør tilsammen 23 730 m2.
Arealer i kjeller og under terreng, nytt og gammelt terreng, inngår ikke i beregning av tomteutnyttelse.

Tomteutnyttelse, %-TU = (23730/15880x100%) = 149,4% = ca.150%

Planlagt og eksisterende bebyggelse
Planforslaget med tilhørende illustrasjoner viser boligbebyggelse med 4 punkthus i 13 etasjer mot Arnljot Gellines vei. Tre av punkthusene er planlagt innenfor regulert byggeområde mens ett av punkthusene er planlagt innenfor regulert friområde, vest for kraftledning og boligområdet Nygårdkollen. Punkthusene er planlagt med innbyrdes tilnærmet samme avstand og er foreslått med byggegrense 6 m til regulert vei, Arnljot Gellines vei som er regulert med 10 m bredde.
En relativt god avstand mellom punkthusene, i overkant av 30 meter, gir en åpenhet fra Arnljot Gellines vei og adkomssiden til eksisterende blokkbebyggelse (Lodalen borettslag) og naturområdene rundt bebyggelsen.
Punkthusene danner en buffer og visuell rygg til vei og jernbane mot nord. Relativt stor avstand mellom husene gjør at det kan oppnås sammenhengende grøntområder innenfor byggeområdet og at kontakten til naturområdene langs Alna kan opprettholdes.
Punkthusene er alle planlagt med samme etasjehøyde, men på grunn av terrengfallet langs Arnljot Gellines vei og topografien forøvrig, vil byggene fremstå som avtrappete bygninger. Dette er ikke minst i forhold til nærmeste nabobebyggelse lenger øst, høyhusene for Nygårdkollen borettslag, som ligger med en vesentlig høyere gesimshøyde.
På grunn av terrengfallet i retning øst vest vil ny bebyggelse bare i mindre grad skjerme for den eksisterende bebyggelsen foran. Arealene nord for bebyggelsen utgjør trafikkområder, vei og jernbane, og ingen nabobebyggelse som planlagt bebyggelse vil skjerme for.

Side 22 av 49

Lengdesnitt.

Boligene
Punkthusene er planlagt i 13 etasjer med tillegg av en tilbaketrukket toppetasje. Innganspartiene ligger på nordsiden og betjener 3-4 leiligheter fra en sentral midtkorridor. Tilsammen er det foreløpig planlagt for ca.200 leiligheter i punkthusene. Sammen med eksisterende blokkbebyggelse utgjør planforslaget et boligområde for ca. 270 leiligheter. Flertallet av leilighetene vil få gode lys- og utsiktsforhold med hovedorientering syd og vest. Sol- og skyggestudier viser at det også vil kunne oppnås gode solforhold for utearealene.
Prosentvis boligfordeling skal være ihht. kommunens kriterier for leilighetsstørrelser som innebærer maks 30% 2-roms leiligheter og at 30% av de øvrige leilighetene skal utgjøre 4-roms eller mer. Det er foreløpig antatt at fordelingen vil være innenfor retningslinjene og med hovedvekt på 3-roms leiligheter. Uteoppholdsarealer forutsettes redegjort for i egen utomhusplan, ref. forslag til bestemmelser. Det er forutsatt at 25% av samlet bruksareal for boligene skal utgjøre uteoppholdsarealer. Det er foreløpig beregnet at uteoppholdsarealer innenfor planområdet utgjør til sammen ca.6500 m2 som tilsvarer ca.26% av tillatt bruksareal (T-BRA). Det er planlagt 1-2 private balkonger for hver leilighet som inngår i beregning av utomhusarealene. For øvrig utgjør nærområdet med grøntarealer, balløkke og lekeplass samt det omkringliggende friområdet Svartdalsparken, naturområdene i tilknytting til Alnavassdraget, et svært gunstig tilbud for utendørs rekreasjon og opphold.

Adkomst og parkering
Kjøreadkomst til området skjer fra to avkjørsler til Arnljot Gellines vei. Eksisterende avkjørsel lengst vest er opprettholdt og dagens avkjørsel til Lodalen Borettslag, foreslås flyttet lenger østover. Avkjørslene er planlagt henholdsvis nær innkjøring til garasjeanlegg vest i planområdet og i tilknytting til gjesteparkeringsanlegg lenger øst i planområdet. I tilknytting til avkjørslene er det planlagt arealer for besøksparkering, varelevering og renovasjon. Garasjeanlegget er i hovedsak forutsatt å ligge under terreng i tre etasjer og med kort avstand til boligene.

Side 23 av 49

Parkeringsdekning er forutsatt ihht. ny parkeringsnorm og med antall parkeringsplasser etter bolignorm "den tette byen". Det vil i tillegg bli avsatt areal for sykkelparkering ihht. normen. Det er forutsatt at dagens garasjeanlegg og parkeringsplasser erstattes av nytt parkeringsanlegg.

Sol- og skyggeforhold
Sol- og skyggediagrammer viser at ny bebyggelse gir begrensede skyggevirkninger for eksisterende blokkbebyggelse. Med punkthusenes plassering mot nord langs Arnljot Gellines vei og med innbyrdes god avstand vil heller ikke punkthusene skygge for hverandre. Eksisterende bebyggelse vil gjennom sommerhalvåret ikke bli påvirket av skyggelegging på dagtid og ettermiddag, men to av blokkene lengst nord blir delvis skyggelagt sen ettermiddag og kveld.
Sol- og skyggediagrammene viser at midtsommer, 21.juni midt på dagen kl.1200, er det ikke skyggepåvirkning på nabobebyggelse, eksisterende eller planlagt. Punkthusene kaster skygge mot trafikkområdene nord for bebyggelsen.
Midsommer, 21 juni på ettermiddagen kl.1600, er det fortsatt ikke skyggepåvirkning på nabobebyggelse, planlagt eller eksisterende. Kveld, kl.2000 vil planlagte punkthus skyggelegge deler av eksisterende blokkbebyggelse, tilnærmet halvparten av vestfasade for to av blokkene.
Vår, 21 mars midt på dagen kl.1200, er det ikke nevneverdig skyggepåvirkning på nabobebyggelse, planlagt eller eksisterende. På ettermiddagen kl.1600, er det intern skyggepåvirkning på de midtre punkthusene for deler av vestfasadene og østre eksisterende lamellblokk skyggelegger del av fasaden for det østre punkthuset. Vår, 21 mars kveld kl.2000 vil bebyggelsen være skyggelagt.

Utforming
Forslag til bebyggelsesstruktur er tilpasset en overordnet helhet som omfatter eksisterende boligbebyggelse, lamellblokker, sentralt i planområdet og Nygårdkollen punkthusbebyggelse som nærmeste nabo i øst. Den eksisterende lamellhusbebyggelsen er oppført i 1957-58 i 4 etasjer og loft. Punkthusbebyggelsen er oppført i 1959-60 i 12-13 etasjer.
Planlagt ny punkthusbebyggelse utgjør 4 bygninger i 13 etasjer og underetasje med tillegg av en tilbaketrukket toppetasje. Bebyggelsen er planlagt som randbebyggelse til Arnljot Gellines vei og danner en avgrensning til det traffikkale knutepunktet nord for planområdet.
Punkthusene ligger på terrengplatåer i det fallende terrenget langsetter Arnljot Gellines vei og er plassert med en innbyrdes avstand som ivaretar åpenhet til naturområdene langs Alnavassdraget.
Bygningenes plassering innebærer en visuell avtrapping av bebyggelsen fra høydepartiet Nygårdkollen med eksisterende punkthusbebyggelse.
Beliggenhet og utforming av planlagt bebyggelse gir mulighet for leiligheter med gode lys- og utsiktsforhold og uten at dette går vesentlig utover dagens forhold for flertallet av leilighetene i eksisterende bebyggelse.
Det er i tilknytting til punkthuset lengst vest forutsatt bygging av garasjeanlegg som vil ligge under nytt opparbeidet terreng innenfor regulert byggeområde. Det planlegges terrengtilpasning og beplatning for overgangssonen til friområdet.
De planlagte nye bygningene tenkes utformet relativt lyse og lette i materialbruken og vil på denne måten bidra til å redusere virkningen av fortetting av området.

Punkthus/høyhus
Forslaget innebærer plassering av 4 punkthus/høyhus mot Arnljot Gellines vei. Planlagte punkthus er ihht. plan- og bygningsetatens anbefaling"Høyhus i Oslo: strategi for videre arbeid"definert som høyhus. Punkthusene overskrider høyhusdefinisjonen på 12 etasjer med en etasje og utgjør 13 etasjer med tillegg av tilbaketrukket toppetasje og kjeller/underetasje. De planlagte høyhus er dermed i grenseområdet av høydedefinisjonen og har gesimshøyde vesentlig under gesims for nærmeste nabobebyggelse, Nygårdkollen borettslag.

Side 24 av 49

Planområdet inngår ikke i Plan- og bygningsetatens strateginotat for utvalgte og anbefalte delområder for høyhus, men ligger vest for Bryn som i utredningen anbefales vurdert som et mulig lokaliseringsområde for høyhus.
Punkthusene er lokalisert som frittliggende objekter, jevnt avtrappet og som følger det skrånende terrenget langsetter Arnljot Gellines vei med fall i retning øst mot vest. Landskapsformen i området skråner også mot syd, mot Alnaelva og Alnaparken, og punkthusene vil utgjøre en visuell rygg til vei- og jernbanearealene mot nord. De planlagte høyhusene følger topografien og vil med avtrappende gesimshøyder forsterke særtrekket i naturlandskapet langs Alnadalen. Planlagt ny bebyggelse vil med sin beliggenhet tydeliggjøre og knytte eksisterende lamellblokk-bebyggelse nærmere boligområdet og punkthus/høyhusbebyggelsen for Nygårdkollen.
Det har vært viktig å utforme en ny bebyggelse som ikke begrenser visuell åpenhet og fysisk tilgjengelighet til natur- og friområdene langs Alna. Valg av punkthus som bebyggelsesform og plassering av bygningene med innbyrdes relativt god avstand ivaretar disse forholdene og tilgodeser store og åpne utomhusarealer som typisk for dagens situasjon.
Høyhusbyggelsen med lineære punkthus plassert langs Arnljot Gellines vei er vurdert som et byplangrep som vil forsterke og markere landskapsformasjonen med Alnaelva og elvedraget som det viktigste elementet.

Punkthus/høyhus som bygningsform er vurdert å innebære god arealeffektivisering som tilgodeser større åpne arealer og i denne sammenheng vurdert å være en riktig bebyggelsesform. Planlagt ny bebyggelse utgjør en videreføring av stedets blandede bygningstypologi og ligger i et område som allerede er bebygget med høye bygninger, Nygårdkollen Borettslag utgjør bygninger i 11-12 etasjer. Planlagt bebyggelse er stedstypisk også i en større sammenheng, bydelen for øvrig og naboskap til Bryn, Brynseng, Etterstad og Helsfyr, der høye hus/høyhus er vanlig.

Klimatisk er hovedvindretninger for området fremherskende vind sør/sørvestlig om sommeren og nordøstlig om vinteren. Sterkest er vinden fra nord-nordøst. Sydvest for planområdet er det registrert luftoppstuvning og luftstagnasjon. En kaldlufts-drenasje følger Alnaelva. De planlagte punkthusene kan under enkelte vindretninger generere turbulens i form av kastevinder. Relativ stor avstand og åpenhet mellom punkthusene vil redusere denne effekten samtidig som noe vind er viktig for å ventilere ut stillestående luft. Alnaelva utgjør et klimamessig element pga. kombinasjonen mellom rennende vann og et sammenhengende grøntområde. Planområdets tilstøtende grøntstruktur og vegetasjon generelt i området har flere viktige positive funksjoner for lokalklima/luftkvaliteten. Utbyggingen med punkthus/høyhus er antatt ikke å gi endrede lokalklimatiske konsekvenser for området.

I betraktning av de nevnte forhold som bygningstypologi i naboområder, høyhusets arealøkonomisering, områdets topografi og beliggenhet samt vurdering av konsekvenser i forhold til eksisterende nabobebyggelse, sol-skyggevirkninger og lokalklimatisk effekt er punkthus/høyhus vurdert å være en riktig utbyggingsform.

Side 25 av 49

uteområder

Oppgradering av boligområdet og uteområdet

Boligområdet Lodalen Borettslag, består av tre lamellblokker fra slutten av femtiårene. Lodalen Borettslag har i dag utomhusarealer direkte i tilknytting til bebyggelsen som fremstår i god stand og bare i liten grad vil bli berørt av ny bebyggelse.
Borettslaget omfatter i tillegg to garasjebrakker som ligger til Arnljot Gellines vei og for øvrig vei- og parkeringsarealer. Eksisterende garasjer vil bli erstattet av nytt garasjeanlegg i tilknytting til den nye bebyggelsen. Riving av garasjebygningene frigjør dermed arealer til fordel for nytt punkthus, grøntarealer, gangveier og ny kjøreatkomst.
Innenfor vestre del av planområdet har borettslaget naboskap til både rester av og eksisterende tyskerbrakker. Tyskerbrakkene med uteområde utgjør et svært forfallent og forsøplet område. Dette er et område som vil bli sanert og delvis inngå i nytt garasjeanlegg under nytt opparbeidet terreng som del av det tilstøtende friområdet.
Ved utbyggingen vil det tilliggende uteområdet nærmere Alnaelva kunne gjennomgå en terrengarrondering som innebærer planering og opparbeidelse av f.eks. en balløkke. Boligområdets randsoner mot Arnljot Gellines vei og friområdene vil på denne måten bli gjenstand for en oppgradering.

Lek- og uteoppholdsarealer
For planlagt garasjeanlegg under bebyggelsen vest i planområdet vil det bli anlagt nytt terreng

Side 26 av 49

tilpasset eksisterende terreng og topografi. Dette gjelder der deler av garasjeanlegget vil utgjøre en synlig lav vegg mot friområdet mot syd. Dette er i området som i dag utgjør brakkebebyggelse (tyskerbrakker) og det vil for dette området søkes samarbeide med Friluftsetaten for terrengoppfylling og miljømessig opprusting.
Arealet er planlagt å utgjøre et uteoppholdsareal for lek- og rekreasjon. Det er ellers og på egnete steder innenfor byggeområdet planlagt for flere større og mindre uteoppholdsarealer for bl.a. sand- og nærlekeplasser.
Uteoppholdsarealene skal opparbeides på de mest solrike stedene og utformes slik at de egner seg for lek og opphold. Uteoppholdsarealene foreslås beplantet med egnet vegetasjon og det skal opparbeides nærlekeplasser for punkthusene.
Det foreslås at 25% av bebygget areal skal avsettes til uteoppholdsarealer. Dette tilsvarer ca. 25m2 uteoppholdsareal pr. leilighet. I tillegg kommer balkonger og terrasser.
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn utomhusplan som skal redegjøre for eksisterende og fremtidig terreng, bil- og sykkelparkering, forstøtningsmurer, tilsåing og beplantning, utforming av leke- og fellesarealer, kjøre- og gangveier mv.

Uteareal innenfor byggeområdet utgjør inkl. eksisterende utearealer, totalt ca.5800 m2 som i hovedsak vil utgjøre opparbeidete, beplantete arealer tilrettelagt for lek og rekreasjon. Planlagte og eksisterende balkonger og terrasser utgjør ca.700 m2 som tilsier et kvalitativt uteoppholdsareal innenfor planområdet på totalt ca.6500 m2. Dette tilsvarer 26% av tillatt bruksareal (T-BRA=25000m2).
Ref. eget bilag"Utomhusarealer".

Friområder
Dagens friområder opprettholdes med unntak av nordre del av planområdet som inngår som byggeområde. Deler av regulert friområde øst i planområdet mot Nygårdkollen Borettslag vil bli opprettholdt som i dag og benyttes til ake- og hoppbakke samt balløkke for den flatere delen. Tilstøtende friområde syd for planområdets vestre del vil ved planlagt terrengfylling og planering kunne tilføre nye tilbud som lekeområde eventuelt balløkke mm. for beboere og brukere i området.

Side 27 av 49

Arrondering av arealer
Planforslaget forutsetter arrondering av arealer i forhold til dagens regulering innenfor planområdet. Dette innebærer at
1. Regulert friområde (S-444) nærmest Arnljot Gellines vei for nord-østre del av planområdet omreguleres til byggeområde for bolig. Arealet utgjør ca.1340 m2 (område"A"på kartskisse i vedlegg vedr. arrondering av arealer datert 16.05.03).
2. Regulert byggeområde (S-444), den sydligste del av byggeområdet mot Alnaelva, omreguleres fra byggeområde bolig, i hovedsak tomteareal for eksisterende bebyggelse (Lodalen borettslag), til friområde i et 10 meters belte. Dette innebærer utvidelse av dagens regulerte friområde i tilknytting til Alnaparken. Arealet utgjør ca.1360 m2 (område"B"på kartskisse i vedlegg vedr. arrondering av arealer datert 16.05.03).

Arronderingen innebærer at arealregnskapet for friområdearealet forblir som tidligere (1340/1360 m2).

Side 28 av 49

Gangbro
Det foreligger tidligere forslag om gangbro over jernbanespor nord og øst for planområdet, mellom Arnljot Gellines vei/Nygårdkollen og Etterstadsletta/Biskop Jens Nilssøns gate.
Miljøbyen Gamle Oslo og Bydel Gamle Oslo har tidligere utarbeidet reguleringsforslag til ny gangbro over jernbanen uten at planforslaget er viderebehandlet og vedtatt. Det er utarbeidet rapport av Miljøbyen Gamle Oslo "Gangbro på Etterstad", som utreder alternative plasseringer av gangbro. Det anbefalt alternativet viser gangbro som krysser Arnljot Gellines vei parallelt med kraftlinjen øst i planområdet. Planforslaget vil ikke vanskeliggjøre en eventuell gangbroforbindelse og alternativet er vist på illustrasjonsplanen.

Skoler
Nærmeste skoler er Vålerenga barneskole og Jordal ungdomsskole. Skolene har i dag begrenset ledig kapasitet. Vålerenga barneskole ligger øst for Vålerenga kirke og ca.2 km gangavstand fra planområdet og innenfor akseptabel avstand for barneskoler. Jordal ungdomsskole ligger syd for Jordal Idrettsplass ca.2 km fra planområdet.

1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING
Intensjoner med planforslagets utforming har vært å planlegge for en høyere utnyttelse og samtidig ivareta kvaliteter i det eksisterende boligområdet og at utbyggingen ikke skal forringe dagens bo- og naturkvaliteter. Planforslaget vil innebære en forventning om opprydding av et stedvis svært forsøplet område og samtidig innebære en bygningsmessig oppgradering og miljøopprustning.

Side 29 av 49 1.7 ILLUSTRASJONSPLAN
Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer.

Side 30 av 49

1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål:
Planforslaget er i tråd med intensjoner og bestemmelser i kommuneplan, kommunedelplan og rikspolitiske retningslinjer.
Konsekvenser for natur og miljø:
Gjennomføring av planforslaget vil medføre øket trafikk, primært til adkomstveien, Arnljot Gellines vei og avkjørsler til denne. Eksisterende vegetasjon og grøntanlegg er i stor grad forutsatt opprettholdt. Ny bebyggelse, boliger og garasjeanlegg vil innebære tildels store inngrep i en anleggsfase, men for garajeanleggene i stor grad tilbakeføres som grøntanlegg. Planforslaget forutsetter opparbeidet plassdannelser og grøntanlegg, opprydding og miljømessig oppgradering av området. Eksisterende atkomstveier internt i området vil bli opprettholdt og bli tilknyttet nye gang- og turveier som vil kunne gi øket tilgjengeligheten til omgivelsene. Det må forventes en økt slitasje på naturområdene, Svartdalsparken og Alnavassdraget, som følge av et økt antall boliger.
Eksisterende to brakkebygninger (tyskerbrakker), garasjer og bygning for tidligere nærbutikk vil bli revet for å gjennomføre planen. Parkering vil i hovedsak skje i nytt garasjeanlegg som er planlagt å dekke behovet for nye boliger samt erstatte eksisterende garasjer som forutsettes revet.

Samfunnsmessige konsekvenser:
Ved gjennomføring av reguleringsplanen vil eksisterende arealbruk bli omfordelt ved at byggeområde for bolig utvides på bekostning av friområde nærmest Arnljot Gellines vei og at offentlig friområde, Svartdalsparken, utvides til å inkludere randsoner av eksisterende byggeområde som er tilstøtende friområdet.
Utvidet regulert boligområde innebærer en reduksjon av regulert friområde.

Leiligheter for deler av eksisterende bebyggelse vil som følge av planlagt punkthusbebyggelse få redusert utsikt og utearealer vil stedvis bli skyggelagte på ettermiddag/kveldstid.

Planforslaget innebærer et øket antall tidsmessige boliger i et sentrumsnært område og svarer til politisk forventning om øket boligantall for bydelen.
Økt antall boliger vil kunne berøre flere skoler.

Redusert friområde mot Arnljot Gellines vei innebærer noe mindre frihet for utforming av eventuell gangbroforbindelse, ref. anbefalt forslag i rapport fra Miljøbyen Gamle Oslo. Gangbroforbindelse vil fortsatt kunne løses innenfor regulert friområde som ikke inngår i planområdet, men er innenfor eiendommen Øvre Lodalen Boligutvikling AS.

Bygning i en etasje for en tidligere nærbutikk vil måtte rives sammen med garasjer og to brakkebygninger.

Økonomiske konsekvenser:
Gjennomføring av utbyggingsprosjektet vil skje i privat regi. For gjennomføringen av boligbebyggelsen vil det kunne bli søkt om tilskudd og lån fra Husbanken.

Nødvendige tiltak i forbindelse med oppgradering og endring av infrastruktur som vann og avløp, energiforsyning, kommunikasjon og veitiltak, nye avkjørsler til Arnljot Gellines vei, forutsettes ivaretatt i privat regi.

For beboerne i eksisterende borettslag vil planforslaget kunne innebære økonomiske konsekvenser som følge av nye leieavtaler, tilbud om garasjeplass mv.

Side 31 av 49 Juridiske konsekvenser:
Det er nødvendig med avklaringer i forhold til eventuell innløsning av festekontrakt for Lodalen Borettslag. Dette har privatrettslige konsekvenser av betydning for gjennomføring av planen. Planforslaget forutsetter arronderinger av friområde/byggeområde.

Konsekvenser for barn og unge:
Et øket antall boliger innebærer et stort antall flere barn og unge som får mulighet for bruk av attraktive utearealer sommer og vinter.
Planforslaget vil medføre en opprydding av et miljøbelastet område og et bedre tilgjengelig naturområde, med mulighet for utvidet tilbud for lek, rekreasjon og sport.

Konsekvenser for funksjonshemmede:
Planforslaget medfører at nye boliger, utomhusarealer og parkering vil bli tilrettelagt for orienterings- og bevegelseshemmede.

Sol- og skyggeforhold

21.mars klokken 12:00

Side 32 av 49

21. mars klokken 16:00

21.mars klokken 20:00

Side 33 av 49

21. juni klokken 12:00

Side 34 av 49

21. juni klokken 16:00

21. juni klokken 20:00

Side 35 av 49

KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER

Innkomne forhåndsuttalelser er listet opp nedenfor, referert, kommentert og gjengitt i forminsket kopi.

2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER
1. Oslo kommune, Byantikvaren
2. Jernbaneverket, Region Øst
3. Oslo kommune, Friluftsetaten, med tilleggsuttalelser til senere forespørsel
4. Viken Energinett
5. Oslo kommune, Skoleetaten
6. Oslo kommune, Helsevernetaten
7. Nygårdkollen Boligaksjeselskap
8. Oslo kommune, Bydel Gamle Oslo
9. Oslo kommune, Samferdselsetaten, gjelder uttalelse til senere forespørsel
10. Jernbaneverket, gjelder uttalelse til senere forespørsel
11. Uttalelse fra Lodalen Borettslag v/Brækhus Dege Advokatfirma AS

2.2 SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE

Byantikvaren (1) bemerker at det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner eller kulturminner fra nyere tid innen planområdet. Det vises til RPR for vernete vassdrag og at det blir tatt hensyn til retningslinjene.

Jernbaneverket, Region Øst (2) viser til mulig jernbanestøy for nye boliger.

Friluftsetaten, divisjon park- og idrett (3) vil ikke kunne anbefale omregulering av friområde til boligformål.
Friluftsetaten svarer på senere forespørsel vedr. omregulering av arealer regulert til friområde/byggeområde at etaten vil kunne anbefale reguleringsendring som foreslått og vist på tegningsbilag datert 16.05.03.

Viken Energinett (4) er etablert i området med transformatorstasjon og kabelanlegg og ber om å bli tatt med i planleggingen så tidlig som mulig.

Skoleetaten, skoleadministrasjonen (5) påpeker at planene for området vil kunne berøre flere skoler, Vålerenga barneskole og Jordal ungdomsskole. Etaten har foreløpig ingen innsigelser til planarbeidet.

Helsevernetaten, Avdeling for miljørettet helsevern (6) bemerker at det er viktig at naturområdet i Svartdalen ikke reduseres i utstrekning eller kvalitet ved utbygging. Det bemerkes videre at støy- og inneklimaforhold må ivaretas og at dette bør sikres gjennom reguleringsbestemmelsene. Helsevernetaten innehar ingen informasjon om påviste grunnforurensninger i området.

Nygårdkollen Boligaksjeselskap (7) motsetter seg at deler av friområde, gbnr.135/3, omreguleres til byggeområde for boliger. Det påpekes en for sterk fortetning i området og at området brukes som lekeområde. Forøvrig bemerkes at ny bebyggelse muligens vil komme i veien for planlagt gangbro fra Biskop Jens Nilssøns gt.

Side 36 av 49

Bydel Gamle Oslo, Bydelsadministrasjonen (8) viser til vedtaksutskrift fra bydelsutvalgsmøte hvor det fremkommer at bydelsutvalget anbefaler omregulering av gnr.236 bnr.1, 2, 3 og 36, men anbefaler ikke omregulering av friområde gbnr.135/3 som brukes til balløkke og lekeplass.

Samferdselsetaten (9) har faglig sett ingen kommentarer til forespørsel om mindre justering av veitrase for Arnljot Gellines vei. Det påpekes at overgangen mellom planlagt og eksisterende veibane må bedres. I tillegg vises til at endring av veibanen vil kreve reguleringsmessig endring.

Jernbaneverket (10) viser til møte vedr. omregulering av Arnljot Gellines vei og bemerker at det i nærhet av planlagt utvidelse av veien er avkjørsel med adkomstvei til trafokiosk m/mast. For øvrig bemerkes at utvidelsen av veien ikke må forverre stignings- eller andre forhold for adkomsten. Jernbaneverket gjør oppmerksom på at de eier avkjørselen fra tunnellen under sporene vest for Arnljot Gellines vei 64B.

Lodalen Borettslag (11) viser til tidligere varsel om at det vil bli utarbeidet en forhåndsuttalelse til reguleringsforslaget og vedlegger et notat med vurdering av planforslaget, notat datert 26.09.03.

2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE

(Ref. 1, 3, 6, 7 og 8) Forslag til reguleringsplan innebærer fortetning av eksisterende boligområde og regulert byggeområde (gjedende regulering) for bolig. I tillegg omfatter forslaget omregulering til byggeområde for bolig for del av tilstøtende regulert friområde nærmest Arnljot Gellines vei mellom kraftlinje og eksisterende boliger. Friområdene i tilknytting til Alnavassdraget, Svartdalsparken, vil ikke bli berørt. Deler av dagens byggeområde for bolig utgjør del av vegetasjonsbelte til Svartdalsparken og er i forslaget foreslått omregulert til friområde som kompensasjon for del av friområdet foreslått til boligformål. Randsonen som både utgjør terrengskråning til Alnaelven og terskelskråning internt i planområdet er av Friluftsetaten beskrevet som en spesielt viktig sone for sikring av vegetasjonsarealer og topografisk sett har sammenheng med urskogsparken i Svartdalsparken.

Friluftsetaten ble i sammenheng med endring av planforslaget forespurt om reguleringsendring av friområde som i revidert planutkast utgjør et mindre areal enn tidligere. Reguleringsendringen foreslår en arrondering av arealer som innebærer at tidligere byggeområde endres til friområde og at regulert friområde endres til byggeområde nærmest Arnljot Gellines vei. Friluftsetaten anbefaler reguleringsendringen og viser til at arealene foreslått omregulert til friområde utgjør en viktigere buffersone mot naturområdene mot Svartdalen og er viktigere i forhold til biologisk mangfold enn arealet foreslått til byggeområde.
Beregnet areal for friområde foreslått regulert til byggeområde tilsvarer i størrelse areal av byggeområde foreslått regulert til friområde.
I tillegg til arronderingsspørsmålet har Friluftsetaten også svart på spørsmål om arealbruk i tilknytting til byggeområde for planlagt garasjeanlegg i overgangssonen til friområdet. Friluftsetaten har ingen prinsipielle innvendinger til at det terrengjusteres i friområdet som vist på oversendt materiale og vil ta endelig stilling når det foreligger en byggesøknad.

(Ref. 2, 4 og 6) Bemerkningene tas til etterretning.

(Ref. 4) Det har gjennom planarbeidet vært kontakt med Viken Energinett og dette vil bli fulgt opp i den videre prosjekteringen.

Side 37 av 49

(Ref. 7 og 8) Del av friområdet foreslått til byggeområde for bolig er nærmest Arnljot Gellines vei og utgjør et skrånende terreng. Den flatere og mest egnede delen av friområdet for lekeplass og balløkke er ikke medtatt i byggeområdet. Vi er kjent med at det er vurdert gangbro over Arnljot Gellines vei i forskjellige alternativer uten at denne er vedtatt oppført eller at endelig plassering er bestemt. Foreslått byggeområde med planlagt bebyggelse vil eventuelt kunne tilpasses.

(Ref. 9) I revidert forslag til reguleringsplan er det foreslått en mindre endring av veibanen for Arnljot Gellines vei. Begrunnelse for endringen er at avstanden mellom eksisterende blokkbebyggelse nærmest veien og planlagt punkthus kan økes da byggegrense mot vei og punkthus følger endret veitrase. Berørt del av veibanen inngår som offentlig trafikkområde i planforslaget. Endring av veibanen medfører i tillegg at byggeområdet på sydsiden av veien får et arealtillegg.

(Ref. 10) Bemerkningene tas til etterretning.

(Ref. 11) Lodalen Borettslag er negative til planforslaget og har utarbeidet et eget notat med spørsmål til gjennomførbarheten av prosjektet samt gjort vurdering av enkelte planfaglige forhold. Dette er besvart i egne notater ref. vedlagte bilag.

2.4 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTTALELSER