|
|
Nylandsbekken
|
Publisert |
06.12.03 | |
Sist endret |
06.12.03 |
|
|
I forbindelse med en side om Hellerudbekken kom vi nylig i skade for å komme med en lang liste over bekker og elver vi en dag kunne tenke oss å lage sider om. Nå oppdager vi til vår forskrekkelse at vi er blitt lenket til som mulig kilde for informasjon om disse. Noen av dem vet vi ikke engang hvor er!
Nylandsbekken er en av disse bekkene. I motsetning til mange av de andre er den i hvert fall omtalt på nettet. Hele to ganger. Den ene referansen vi har er en artikkel i Akers Avis/Groruddalen, på http://www.groruddalen.no/arkiv/2002/0913/sak4.doc. Artikkelen omhandler tester av vannkvaliteten i Alna, og det fremkommer at Nylandsbekken virker svært negativt inn på vannkvaliteten i Alna.
Den andre er fra Oslo kommunes saksarkiv, og omhandler en byggesak i Bedriftsveien 9, der Nylandsbekken går i rør. Konklusjonen ble dessverre at den ikke skal graves opp, i hvert fall ikke foreløpig.
Dette dokumentet ligger på: http://www.sak.oslo.kommune.no/dok/Bys%5C2003%5CBUK%5C2003004787-1.htm
Dokumentet omfatter også mange andre byggesaker, og er på tilsammen 875 kb (!), så vi har limt inn den relevante delen her: (Omtale av Nylandsbekken er merket med rød skrift. Et par steder har vi rettet det originale dokumentet der Nylandsbekken omtales som Nydalsbekken)
Sak 176 Bedriftsveien 9, bebyggelsesplan - Byggeområde for næring (kontor/lager/industri) - Bydel Grorud - Byrådsak 95 av 10.04.2003
Saken gjelder:
Sammendrag:
Norconsult AS har på vegne av eier Joh-System AS, som er et grossistselskap i NorgesGruppen AS, fremmet et forslag til bebyggelsesplan for Bedriftsveien 9. Selskapet eier også naboeiendommen Nedre Kaldbakkvei 22 hvor samlastingsterminal og hovedlager ligger i dag. Bebyggelsesplanforslaget legger til rette for at Bedriftsveien 9 kan bebygges med et nytt kjølelager og nye kontorlokaler i tillegg til eksisterende fryselager. Tomten ligger i et område avsatt til byggeområde for næring (kontor/lager/industri) i kommunedelplan (KDP) for Groruddalens sentrale deler, hvor det er merket som B-område, dvs. næringsområde der det kan tillates TU opp mot 200 %. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. Byrådet slutter seg til Plan- og bygningsetatens vurdering.
Saksfremstilling:
Planområdet er på 28 815 m2 og ligger nordvest for Nyland stasjon, på andre siden av Østre Aker vei. Tomten ligger for øvrig mot næringsområder med kontor, industri og lagervirksomhet. Kollektivtilbudet i området er godt. Planområdet er i dag bebygd med et middels stort fryselager med tilhørende parkerings- og kjørearealer for trailere, distribusjonsbiler og personbiler. For øvrig er resten av eiendommen ubebygd og bevokst areal med et litt "brakkmessig" preg.
Tomten ligger i et område avsatt til byggeområde for næring (kontor/lager/industri) i kommunedelplan (KDP) for Groruddalens sentrale deler, hvor det er merket som B-område, dvs. næringsområde der det kan tillates TU opp mot 200 % dersom det er god tilgjengelighet til kollektivt trafikksystem, kort kjøreavstand til overordnet veinett, parkeringsdekningen settes betydelig lavere enn høyeste krav i gjeldende norm og det er god utforming av bygninger og utearealer. I tillegg bør mest mulig av parkeringen løses i anlegg under bebyggelsen, men kan helt eller delvis løses i fellesanlegg for flere eiendommer. Det er stilt krav om at utbygging skal skje på grunnlag av bebyggelsesplan.
Forslagsstiller er Norconsult AS på vegne av eier Joh-System AS, som er et grossist-selskap i NorgesGruppen AS. Selskapet leverer dagligvarer til Meny, Centra, Ultra, Spar, Kiwi og Joker i Oslo og Akershus. Bedriftens samlastingsterminal (som ønskes flyttet til Vestby) og hovedlager ligger i Nedre Kaldbakkvei 22. For å sikre fremtidig ekspansjon kjøpte bedriften i 1985 naboeiendommen Bedriftsveien 9. De to eiendommene skal fungere sammen som en enhet med bl.a. felles parkeringsløsninger.
Bebyggelsesplanforslaget legger til rette for at eiendommen kan bebygges med et nytt kjølelager og nye kontorlokaler i tillegg til eksisterende fryselager. Kjølelageret skal bygges inntil eksisterende fryselager. Administrasjonslokalene skal nybygges og ombygges langs hele fasaden mot felles avkjørsel. Maks. T-BRA settes til %TU = 196 % som omfatter et teoretisk bruksareal (der det er lagt et imaginært plan for hver 3. meter) på ca. 56 100 m2 og 375 m2 terrengparkering. Lasteplasser og oppstillingsplasser for trailere medregnes ikke i %TU. Det faktiske gulvarealet utgjør ca. 19 060 m2, og selve grunnflaten på bygningen er beregnet til å være ca. 14 050 m2. Maks. gesimshøyde er satt til kote 139 og terrenget på eiendommen ligger på kote 126,1. Fasaden får derfor en høyde på ca. 12,9 meter. Bygget er foreslått lagt 30 meter fra midtlinje i Østre Aker vei ved det søndre hjørnet og i det nordligst hjørnet 45 meter fra midtlinjen. Det skal opparbeides 25 parkeringsplasser for personbiler langs felles avkjørsel i Bedriftsveien 9. Det skal også opparbeides plasser for 35 trailere. Det forutsettes i tillegg at de ansatte i Bedriftsveien 9 kan disponere 35 parkeringsplasser som, dersom det er behov, skal opparbeides i Nedre Kaldbakkvei 22.
Det foreslås opparbeidet et vegetasjonsbelte med trerekke i en bredde på mellom 3 og 10 meter langs Bedriftsveien og Østre Aker vei i tråd med retningslinjene i KPD for Groruddalens sentrale deler og Treplantingsplanen for Groruddalen.
Utbyggingen antas ikke å ha noen merkbar virkning på støy eller luftforurensnings-situasjonen i området totalt sett, da den totale trafikkbelastningen fra Joh-System AS sine to eiendommer vil bli redusert med anslagsvis 30-35 kjøretøyer totalt pr. døgn i forhold til dagens situasjon, ettersom dagens samlastingsterminal i Nedre Kaldbakkvei 22 flyttes til Vestby etter utbyggingen av Bedriftsveien 9. Selve bygget vil fungere som en støyskjerm som vil skjerme områdene bakenfor. Bygningsmassen og nødvendig pakerings- og kjøreareal vil bli såpass arealkrevende både i utstrekning og høyde at eiendommen vil miste det luftige preget som er der i dag. Dersom det skulle bli aktuelt med seks-felt og regulert veibredde 39 meter på Østre Aker vei forbi planområdet, vil både bygget og kjørearealene i Bedriftsveien 9 kunne brukes som forutsatt i planen, men avstandene fra bygningskroppene til kant veibane vil kunne bli så lite som 8 meter på det nærmeste. Det er imidlertid knyttet stor usikkerhet til veiplanene.
Bebyggelsesplanen lå ute til offentlig ettersyn i perioden 07.10.2002 til 06.11.2002.
Det innkom 12 bemerkninger.
Grorud bydelsutvalg tilslutter seg konklusjonen til Plan- og bygningsetaten og godkjenner forslaget. Det bemerkes at godkjent reguleringsgrense for Østre Aker vei i forbindelse med planen betyr en begrensning for å bygge ut Østre Aker vei til seks-felts vei.
Helsevernetaten har ikke vurdert forholdene rundt luftforurensing. Dersom planen medfører en merkbar trafikkøkning i området, må konsekvensene i forhold til økt lydnivå ved berørte boliger utredes. Området karakteriseres som et "visuelt hvilerom" på Grønt bydelskart for Grorud, noe som innebærer at området oppfattes som offentlig, men at det har redusert bruksverdi grunnet form, støv- og støybelastning. Eventuell grunnforurensing må varsles og forskriftsmessig behandles. Nylandsbekken renner i rør under tomten og gjenåpning og rensing bør vurderes i forbindelse med planarbeidet. Vann- og avløpsetaten viser til at private ledninger blir overbygget og at dette må avklares. Utbygger må videre påregne krav om plan for håndtering av overvannet. Viken Nett AS opplyser om nettstasjon i området og må tidlig inn i planleggingen. Området ligger innenfor omsøkt konsesjonsområde for fjernvarme. Friluftsetaten bemerker at Treplantingsplanen for Groruddalen skal revideres, og at § 5 i reguleringsbestemmelsene vedrørende utomhusarealene derfor bør endres. Videre kommer etaten med anbefalinger om beplantning av planområdets grøntareal. Det bemerkes også at Nylandsbekken bør vurderes åpnet i området, men ikke nødvendigvis innenfor selve planområdet. Byantikvaren har ingenting å bemerke. Samferdselsetaten ønsker gode siktforhold i krysset ved felles avkjørsel og Bedriftsveien ut ifra trafikksikkerhetsmessige grunner. Inn- og utkjørselen til planområdet bør defineres og dimensjoneres i forhold til minstemålene til de kjøretøyene som skal nytte dem, for å hindre utflytende adkomster. Det bør tilrettelegges for en snarvei fra undergangen og gang-/sykkelveien, sydøst for planområdet, og inn i planområdets østre del. Statens vegvesen viser til at byggegrense i foreslåtte bebyggelsesplan er i samsvar med byggegrense i reguleringsplan av 04.11.1963 og vil således ikke fremme innsigelse. Det anmodes imidlertid på det sterkeste om at bygningen trekkes lenger tilbake på eiendommen for å unngå konflikt når planleggingen av Rv 163 settes i gang. De anmoder også om at antall parkeringsplasser knyttet til bedriften reduseres for å oppfordre til bruk av kollektivmidler. Jernbaneverket Region Øst vil ikke fremme innsigelse til den foreslåtte arealbruken p.g.a. utbyggers særskilte tilknytning til eiendommen, men mener tomteområdet burde vært benyttet til mer arbeidsintensiv virksomhet grunnet nærheten til kollektivtilbud. Det gode kollektivtilbudet tilsier også en reduksjon i antall parkeringsplasser. De mener også at fortausløsningen rundt tomten og ned til undergangen under Østre Aker vei burde vært bedre drøftet, og at man burde ha sett nærmere på en gang/sykkelvei som leder direkte gjennom tomta, da den bedre vil kunne skjerme myke trafikanter. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ingenting å bemerke, men minner om kommunens ansvar for å ivareta miljøhensyn i planleggingen. Tine Meieriet Øst ber om at utkjøring fra Bedriftsveien 9, nærmest Tines anlegg, utføres med nødvendig påkjøringsfelt og breddeutvidelse slik at trafikken fra Bedriftsveien 7 (Tine) kan fortsette uhindret. Kroghs bilsalg a/s protester på det store volumet som vil ta all utsikt til bilforretningen og vil derfor kreve erstatning for tapt markedsverdi på tomten.
Forslagsstiller avviser Kroghs bilsalg a/s sitt krav og viser til at reguleringsplan av 04.11.1963, som regulerte Bedriftsveien 9 til industri med maks. gesimshøyde på 10 meter og størst takhøyde 13 meter, gjaldt da Krogh bilsalg a/s kjøpte sin eiendom.Forslagsstiller kan ikke se at åpning av Nylandsbekken innenfor planområdet er forenlig med de planer som foreligger og Plan- og bygningsetaten antar det vil være urealistisk med en gjenåpning av Nylandsbekken som renner i rør under tomten bl.a. fordi den planlagte bygningsmassen kommer til å dekke store deler av tomten på tvers av retningen bekken renner.
Plan- og bygningsetaten mener at de fleste av kravene i KDP er oppfylt helt eller delvis. Området ligger helt inntil en stasjon på hovedbanen og flere bussruter stopper i Østre Aker vei rett utenfor planområdet. Tomten ligger dessuten inntil Østre Aker vei som er en riksvei og således er en del av det overordnede veinettet. Parkeringsdekningen er videre satt lavere enn selv nedre norm i gjeldende norm, men innenfor forslaget til ny norm for næringsparkering i den åpne byen. Øvrige retningslinjer gitt i KDP anses også i det alt vesentlige å være oppfylt. Byggehøydene er holdt innenfor den norm som preger området, dvs. 4-5 normaletasjer, og rundt hele eiendommen er det stilt krav om at det opparbeides treplantingsbelte i henhold til Treplantingsplanen for Groruddalen. Kravet om at bebyggelse langs Østre Aker vei bør få en bymessig karakter, kan imidlertid kun sies å være oppfylt til en viss grad.
Selv om en omdisponering av eiendommen til mer arbeidsintensive virksomheter isolert sett ville vært mer i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og ABC-prinsippene, har etaten ut ifra en helhetlig vurdering (bl.a. sett i sammenheng med dagens etterspørsel og lagerets relativt korte avskrivningsperiode) funnet at bygging av kjølelageret allikevel kan anbefales.
Når det gjelder parkeringsplasser er Plan- og bygningsetaten enig i at det ikke bør opparbeides flere enn det faktiske behovet viser seg å være. De 25 plassene i Bedriftsveien 9 er nødvendige, mens de 44 plassene i Nedre Kaldbakkvei 22, som ikke kan reguleres i dette bebyggelsesplanforslaget, bør opparbeides etter hvert.
Det nye kjølelageret som bebyggelsesplanen skal legge til rette for, er i illustrasjonene fremstilt som et relativt ordinært stort lagerbygg av tilsvarende type som det finnes flere av i Groruddalen. Plan- og bygningsetaten mener at de illustrasjoner som er vist, og den utforming bygningene trolig vil få, ikke vil tilføre arkitektur eller områdeforming av høy kvalitet, men at tiltaket allikevel vil oppfylle tilstrekkelige krav til kvalitet og funksjon.
Plan- og bygningsetaten mener det er knyttet så stor usikkerhet til en eventuell fremtidig utvidelse av Østre Aker vei, at etaten ut fra dagens forutsetninger, finner det riktig å sende bebyggelsesplanforslaget til politisk behandling med etatens anbefaling.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Byrådet bemerker
Byrådet bemerker at planforslaget legger til rette for å utvide en etablert virksomhet i området. Byrådet vil understreke viktigheten av at distribusjon av dagligvarer ligger i nærhet av en hovedvei som i dette tilfellet. Et grossistlager plassert nær konsentrasjonen av butikker, er ideelt med hensyn til redusert trafikk og miljøbelastning. Byrådet er også positiv til at trafikken vil bli redusert selv om området bygges ut og tilrettelegges for 60 nye arbeidsplasser.
Byrådet har innarbeidet følgende setning i reguleringsbestemmelsenes § 6 vedrørende parkering: "Det tillates opparbeidet parkerings- og kjøreareal for maks. 35 trailere tilknyttet virksomheten." Det fremgår av bebyggelsesplankartet at dette tillates, uten at dette var medtatt i forslag til bestemmelser ved oversending til politisk behandling. Byrådet ønsker å understreke at trailerene må være tilknyttet virksomheten og at reguleringen ikke åpner for generell trailerparkering. Da dette er parkeringsplasser som ikke er medregnet i %TU må dette også fremkomme under § 3 vedrørende utnyttelse. Byrådet foreslår i samråd med Plan- og bygningsetaten at følgende setning medtas "Lasteplasser og oppstillingsplasser for trailere medregnes ikke i %TU." Dette har i følge Plan- og bygningsetaten vært praktisert i liknende saker.
Byrådet har innhentet uttalelse fra Plankontoret for Groruddalen, trykt vedlegg 2. Forslagsstiller har kommentert uttalelsen i brev av 13.03.2003, som følger som trykt vedlegg 3.
Byrådet slutter seg til Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon i saken slik det fremgår av det trykte vedlegget.
Byrådet anbefaler generelt at utbyggere benytter resirkulerte bygningsmaterialer i tråd med byøkologisk program og avfallsplan for Oslo 2000-2003, samt kommunens forskrift om styring av produksjonsavfall.
Vedtakskompetanse
Bebyggelsesplan skal etter plan- og bygningslovens § 28-2 første ledd vedtas av det faste utvalg for plansaker selv, som er byutviklingskomiteen etter bystyrets vedtak av 06.05.1997, sak 220.
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR BEDRIFTSVEIEN 9, GNR. 91, BNR. 122
§ 1 Avgrensning
Det området bebyggelsesplanen omfatter er vist med plangrense på bebyggelsesplankart merket ØIP- 2002-39, datert 06.09.2002 og revidert 27.11.2002.
§ 2 Formål
Området reguleres til byggeområde for kontor, lager, industri.
§ 3 Utnyttelse
Innenfor planområdet kan det føres opp lager- og produksjonslokaler samt tilhørende kontorlokaler med en maks. %TU = 196 %. Lasteplasser og oppstillingsplasser for trailere medregnes ikke i %TU.
§ 4 Plassering og høyder
Maks. tillatt møne-/gesimshøyde kote +139.
Bygningenes utstrekning er bindende slik som vist på bebyggelsesplankartet.
§ 5 Utforming
Bygninger
Fasade- og takflatene skal kles med materialer som har en avdempet farge og ikke-reflekterende overflateegenskaper.
Utomhusarealer
Områder merket "grøntareal" på bebyggelsesplankartet skal opparbeides i samsvar med Treplantingsplan eller senere vedtatte retningslinjer, planer for grøntstrukturen, og utføres i samråd med Friluftsetaten.
§ 6 Parkering
Maks. 25 parkeringsplasser for personbiler skal opparbeides på Bedriftsveien 9 inntil fellesavkjørselen langs planområdets nordvestgrense. Det tillates opparbeidet parkerings- og kjøreareal for maks. 35 trailere tilknyttet virksomheten.
§ 7 Utomhusplan
Sammen med søknad om tillatelse etter plan- og bygningslovens § 93 skal det innsendes detaljert plan for den ubebygde del av planområdet i M = 1:500.
Utomhusplanen skal være godkjent før igangsettingstillatelse gis.
Utearealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før brukstillatelse gis.
§ 8 Inneklima
Inneklima skal tilfredsstille de anbefalte grenseverdiene i Helsedirektoratets rundskriv IK-39/91 "Normer for inneluftkvalitet" eller senere vedtatte forskrifter, retningslinjer eller vedtekter som erstatter dette.
§ 9 Støy
Støy fra vei/og eller bane må tilfredsstille de veiledende støygrense gitt i Miljøverndepartementets rundskriv T-8/79 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter dette.
Byrådet innstiller til byutviklingskomiteen å fatte følgende vedtak:
Byutviklingskomiteen vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 28-2 første ledd bebyggelsesplan med bestemmelser for Bedriftsveien 9, som vist på kart merket ØIP-2002-39, datert 06.09.2002 og revidert 27.11.2002. |
Du finner mer om Nylandsbekken på denne siden
|
|
|
